Inquilino fez benfeitorias no imóvel: ele tem direito a reembolso?

Imagine a seguinte situação: você aluga um imóvel residencial ou comercial e com o passar dos meses, percebe que algumas mudanças são necessárias. Pode ser um cano que estourou na parede e precisa de conserto urgente, a fiação elétrica antiga que está colocando a segurança em risco, a vontade de instalar portões eletrônicos para melhorar a segurança ou quem sabe o desejo de construir uma área de churrasco para os momentos de lazer

Essas alterações, reformas ou melhorias feitas em um imóvel alugado são chamadas juridicamente de benfeitorias !

Quando o contrato de locação chega ao fim ou quando o inquilino decide deixar o imóvel, surge a grande dúvida que gera discussões acaloradas entre proprietários (locadores) e inquilinos (locatários): afinal de contas, quem paga por essa conta? O inquilino tem direito a receber o dinheiro de volta ou o proprietário fica com a melhoria de graça?

Se você está vivendo esse impasse seja como dono do imóvel ou como inquilino, nossa equipe de profissionais da Henrique & Fiorini preparou este conteúdo de maneira prática e completa para você. Vamos explicar tudo o que a legislação brasileira diz sobre o assunto de forma simples, direta e com exemplos práticos do dia a dia !

A Resposta Direta: O inquilino tem direito ao reembolso?

Para responder a essa pergunta sem rodeios e solucionar o problema de imediato: sim, o inquilino tem direito ao reembolso (indenização) pelas benfeitorias realizadas, mas isso depende estritamente do tipo de benfeitoria feita e do que ficou combinado no contrato de locação.

A regra geral da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) determina que as obras necessárias (feitas para conservar o imóvel ou evitar que ele estrague) devem ser reembolsadas pelo proprietário, mesmo que o inquilino não tenha pedido autorização prévia, já as obras úteis (que melhoram e facilitam o uso do imóvel) só serão reembolsadas se o proprietário tiver autorizado a realização delas por escrito antes do início da reforma

Por fim as obras voluptuárias (feitas por mero luxo, lazer ou estética) nunca dão direito a reembolso em dinheiro, mas podem ser retiradas pelo inquilino ao fim do contrato, desde que isso não danifique a estrutura do imóvel

Atenção ao Contrato: Essa é a regra geral da lei, contudo se o seu contrato de locação tiver uma cláusula expressa dizendo que o inquilino abre mão de qualquer direito a indenização ou retenção por benfeitorias (cláusula de renúncia), a Justiça brasileira entende que essa cláusula é válida. Portanto, a primeira providência é ler o contrato assinado.

O que são Benfeitorias e como a Lei as divide?

Para entender quem deve pagar pelo quê precisamos compreender como o Código Civil brasileiro e a Lei do Inquilinato classificam as reformas, não importa o nome que você dê à obra no dia a dia; o que vale para a lei é a finalidade da alteração.

A legislação divide as benfeitorias em três grandes grupos baseados no objetivo da reforma:

• Benfeitorias Necessárias: Destinadas à conservação, manutenção e segurança estrutural do imóvel.

  
  

• Benfeitorias Úteis: Destinadas a melhorar, facilitar ou trazer mais conforto ao uso do dia a dia.

  
  

• Benfeitorias Voluptuárias: Destinadas ao mero luxo, lazer, estética ou deleite visual do morador.

Veja este artigo feito por nossa equipe também: "Achei Infiltrações e Rachaduras no meu Imóvel Novo: Qual o Prazo Para Reclamar com a Construtora?"

Benfeitorias Necessárias: O que são e como funciona o reembolso?

As benfeitorias necessárias são aquelas obras essenciais feitas exclusivamente para conservar o imóvel, garantir a habitabilidade e a segurança, ou evitar que a estrutura venha a se deteriorar ou desabar. Em termos simples: se a obra não for feita o imóvel se torna inabitável ou corre risco de sofrer danos graves

Dentre as principais intervenções dessa natureza, destacam-se os reparos em sistemas de escoamento de água que evitam alagamentos e o tratamento de infiltrações profundas que comprometem a integridade das paredes

Da mesma forma a substituição de fiações elétricas antigas que geram curtos-circuitos frequentes e a reforma imediata de telhados danificados por tempestades entram nessa categoria, pois protegem os moradores e o patrimônio contra perigos iminentes de incêndio ou desabamento

Diante do caráter de urgência extrema que essas obras carregam, a legislação estabelece um regime de reembolso diferenciado para o inquilino que assume a dianteira dos reparos, como o objetivo principal é salvaguardar a propriedade e garantir a dignidade da moradia, o locatário tem o respaldo legal para realizar esses consertos sem a necessidade de uma autorização prévia por escrito do proprietário, mantendo o direito integral de ser indenizado pelos custos materiais e de mão de obra logo em seguida.

Exemplos Práticos de Benfeitorias Necessárias:

• Substituição de um telhado que está quebrado e gerando goteiras severas dentro de casa.

  
  

• Troca de toda a fiação elétrica antiga que está causando curtos-circuitos e risco de incêndio.

  
  

• Conserto de infiltrações estruturais severas ou estouro de canos da rede hidráulica principal.

  
  

• Reparo em fundações, vigas ou paredes que apresentam rachaduras estruturais perigosas.

  
  

A Regra do Reembolso:

Por lei o proprietário é o responsável por manter o imóvel inalterado em suas condições de uso seguro, sendo assim as benfeitorias necessárias devem ser integralmente indenizadas pelo locador

O ponto mais importante aqui é que por se tratar de uma urgência ou questão de segurança, o inquilino não precisa da autorização prévia do proprietário para realizá-las e manter o direito ao reembolso

Exemplo Prático:

Roberto aluga uma casa, durante uma tempestade na madrugada três telhas se quebram e a água começa a inundar a sala de estar, ameaçando estragar os móveis e o gesso do teto. Roberto liga para o proprietário, mas este não atende por ser madrugada

Para evitar a destruição do imóvel, Roberto contrata um telhador logo pela manhã e gasta R$ 800,00 no conserto

Resultado: Roberto agiu para proteger a propriedade, o proprietário é obrigado a reembolsar os R$ 800,00 mesmo que não tenha autorizado a obra previamente !! Roberto pode apresentar as notas fiscais e pedir o desconto desse valor no próximo aluguel.

Benfeitorias Úteis: O que são e quando há direito a reembolso?

As benfeitorias úteis são aquelas obras que não são urgentes ou essenciais para a sobrevivência do imóvel mas que aumentam, facilitam ou melhoram o uso do bem, tornando-o mais confortável, seguro ou prático para quem mora ou trabalha ali

Exemplos Práticos de Benfeitorias Úteis:

• Instalação de grades de proteção nas janelas ou de um portão eletrônico na garagem.

  
  

• Construção de uma vaga de garagem coberta onde antes era apenas chão batido.

  
  

• Fechamento de uma varanda aberta com vidros para evitar a entrada de poeira e vento.

  
  

• Instalação de um sistema de aquecimento solar para a água dos chuveiros.

  
  

A Regra do Reembolso para esta benfeitoria:

As benfeitorias úteis são indenizáveis, MAS apenas se tiverem sido expressamente autorizadas por escrito pelo proprietário antes do início da execução da obra

Se o inquilino decidir fazer uma melhoria útil por conta própria, sem avisar ou sem colher a assinatura do locador concordando com a modificação, ele perderá o direito de receber qualquer centavo de volta ao final do contrato

Além disso, dependendo do contrato, ele poderá ser obrigado a desfazer a obra e entregar o imóvel exatamente como recebeu.

Exemplo Prático Para Isso:

Mariana acha que a fachada da casa alugada ficaria muito mais segura se ela trocasse o portão manual de ferro por um portão eletrônico de alumínio, sem falar com o proprietário ela contrata um serralheiro e gasta R$ 3.500,00 na melhoria, quando decide desocupar o imóvel Mariana exige os R$ 3.500,00 de volta

Resultado: Como a instalação do portão eletrônico é uma benfeitoria útil (melhora o uso, mas a casa funcionava sem ele) e Mariana não pediu autorização por escrito, o proprietário não é obrigado a pagar nada. O portão ficará incorporado ao imóvel sem custos para o dono.

Benfeitorias Voluptuárias: O que são e o que fazer com elas?

As benfeitorias voluptuárias são aquelas obras realizadas por mero capricho, luxo, prazer, estética ou entretenimento, elas não aumentam a utilidade prática do imóvel para fins gerais e muito menos são necessárias para a conservação da estrutura. São alterações feitas puramente para o gosto pessoal do inquilino:

Exemplos Práticos de Benfeitorias Voluptuárias:

• Construção de uma piscina ou de uma banheira de hidromassagem no quintal.

  
  

• Montagem de uma área gourmet com churrasqueira de tijolos, balcão de mármore e chopeira.

  
  

• Aplicação de papéis de parede importados, molduras de gesso decorativas complexas ou pintura com cores personalizadas exóticas.

  
  

• Projeto de paisagismo e jardinagem ornamental sofisticado no jardim.

  
  

A Regra do Reembolso Voluptuárias:

As benfeitorias voluptuárias nunca dão direito a reembolso em dinheiro, independentemente de o proprietário ter autorizado a obra ou não, o dono do imóvel não tem nenhuma obrigação legal de pagar por luxos decididos pelo locatário

No entanto a lei confere um direito ao inquilino: o direito de levantamento, isso significa que ao final do contrato de locação, o inquilino pode retirar as estruturas voluptuárias que instalou e levá-las embora consigo, desde que essa remoção não cause nenhum tipo de dano ou quebra na estrutura original do imóvel

Se a retirada for estragar o piso, quebrar paredes ou danificar a estrutura da casa, o inquilino é obrigado a deixar a benfeitoria lá, sem receber indenização.

Exemplo Prático:

Carlos decide instalar uma banheira de hidromassagem que fica sobre o piso do quintal (modelo tipo ofurô externo) conectada apenas por mangueiras de água e energia, ao final do contrato, ele quer levar a banheira embora

Resultado: Carlos pode desconectar a banheira e levá-la para sua nova residência pois a remoção não destrói o quintal, mas se ele tivesse escavado o chão, cimentado e revestido uma piscina estrutural ele não poderia removê-la e não receberia nenhum reembolso por isso.

Tabela Comparativa das Benfeitorias na Lei do Inquilinato

Para fixar o conhecimento e facilitar a consulta rápida por advogados, proprietários ou inquilinos, organizamos os três cenários de forma estruturada:

Tipo de Benfeitoria	Finalidade da Obra	Precisa de Autorização Prévia?	Dá Direito a Reembolso?	O que acontece no fim do contrato?
Necessária	Conservar o imóvel e evitar a sua deterioração ou destruição.	Não. Pode ser feita em caso de urgência.	Sim. O proprietário é obrigado a indenizar.	O inquilino recebe o dinheiro ou abate o valor gasto diretamente nas parcelas do aluguel.
Útil	Melhorar o uso do imóvel, trazendo mais conforto ou facilidade.	Sim. Exige autorização expressa e por escrito.	Sim, desde que autorizada. Se feita sem autorização, perde o direito.	Se foi autorizada, o inquilino é indenizado. Se não foi autorizada, a melhoria fica para o imóvel de graça.
Voluptuária	Mero luxo, lazer, estética ou preferência pessoal do morador.	Sim (para evitar modificação não permitida do imóvel).	Não. Nunca há direito a reembolso em dinheiro.	O inquilino pode retirar a estrutura (levantamento), desde que não estrague ou danifique o imóvel.

De uma olhada no nosso conteúdo !! : "Comprei Apartamento na Planta e a Construtora Faliu ou Atrasou a Obra: Como Recuperar o Dinheiro?"

O Direito de Retenção: O que é e como protege o inquilino?

Um dos mecanismos mais poderosos que a Lei do Inquilinato concede ao locatário de boa-fé é o chamado Direito de Retenção

O direito de retenção significa que caso o inquilino tenha realizado benfeitorias que dão direito a reembolso (benfeitorias necessárias ou úteis devidamente autorizadas) e o proprietário se recuse de forma intransigente a pagar o valor gasto, o inquilino tem o direito legal de permanecer morando ou utilizando o imóvel, recusando-se a entregar as chaves, até que o proprietário efetue o pagamento integral da dívida

Trata-se de uma garantia de cumprimento forçado da obrigação, durante o período em que o inquilino exerce o direito de retenção legítimo o proprietário não pode expulsá-lo por meio de ações simplistas, pois a posse do inquilino está protegida pela pendência financeira criada pelo próprio locador

Importante: O direito de retenção deve ser exercido com cautela jurídica. O inquilino deve guardar todos os recibos, notas fiscais, fotos de "antes e depois" da obra e as autorizações por escrito do proprietário para comprovar a legitimidade dos valores exigidos caso a disputa vá parar nos tribunais.

A Cláusula de Renúncia nos Contratos: O perigo oculto

Tudo o que explicamos até aqui reflete o texto frio da Lei do Inquilinato, porem o artigo 35 dessa mesma lei traz uma expressão que muda completamente as regras do jogo: "Salvo disposição expressa em contrário no contrato..."

Muitos proprietários e imobiliárias, sabendo disso incluem uma cláusula específica nos contratos de locação padrão chamada Cláusula de Renúncia às Benfeitorias, essa cláusula costuma vir escrita mais ou menos assim:

"O locatário renuncia expressamente a todo e qualquer direito de indenização, reembolso ou retenção por quaisquer benfeitorias realizadas no imóvel, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, as quais se incorporarão ao imóvel de forma definitiva no término da locação."

Se você assinou um contrato que contém essa frase ou texto similar, as regras explicadas anteriormente deixam de valer para o seu caso.

A Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça (STJ)

Durante muitos anos, os inquilinos iam à Justiça alegando que essa cláusula era abusiva e ilegal, pois obrigava o cidadão a perder dinheiro investido em melhorias que valorizavam o patrimônio alheio.

No entanto o Superior Tribunal de Justiça encerrou a discussão ao publicar a Súmula 335, que determina de forma definitiva:

"Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção."

Portanto se o contrato contiver essa cláusula e você assinar, você concordou em abrir mão do seu direito de receber o dinheiro de volta, mesmo que a obra tenha sido um conserto urgente de encanamento (benfeitoria necessária)

Daí a importância extrema de ler todas as linhas do contrato de locação antes de assinar e colocar as iniciais em todas as páginas.

Passo a Passo Prático para Inquilinos e Proprietários

Para evitar dores de cabeça, processos judiciais longos e brigas desgastantes, tanto o dono do imóvel quanto o locatário devem adotar condutas transparentes e preventivas. Veja o passo a passo ideal para cada uma das partes:

Se você é o Inquilino:

1. Analise o problema: Verifique se a obra pretendida é urgente/necessária ou se é apenas para seu conforto (útil/voluptuária)

   
   

2. Consulte o contrato: Procure por cláusulas que falem sobre "benfeitorias", "reformas" ou "renúncia de indenização"

   
   

3. Comunique o proprietário por escrito: Mesmo que seja uma obra necessária, envie uma mensagem de e-mail ou WhatsApp oficial para o proprietário ou para a imobiliária relatando a situação, evite fazer combinados apenas por chamadas de voz

   
   

4. Solicite autorização expressa: Se a obra for útil (como colocar grades), crie um pequeno termo de autorização detalhando o que será feito e peça para o proprietário assinar eletronicamente ou de próprio punho

   
   

5. Faça três orçamentos: Apresente os custos ao proprietário antes de fechar com o pedreiro ou prestador de serviços, isso demonstra boa-fé e evita questionamentos sobre o preço dos materiais

   
   

6. Guarde os comprovantes: Exija nota fiscal de todos os materiais de construção comprados e recibos assinados por profissionais (pedreiros, encanadores, eletricistas) discriminando a mão de obra

   
   

Se você é o Proprietário:

1. Exija vistorias detalhadas: Faça um laudo de vistoria inicial minucioso com fotos em alta resolução de todos os cômodos, tetos, pisos e fiação, anexando-o ao contrato. Isso prova o estado real em que o imóvel foi entregue

   
   

2. Avalie os pedidos de reforma com cautela: Se o inquilino solicitar autorização para uma obra útil, avalie se aquilo realmente valoriza o seu imóvel. Se sim combine previamente por escrito, se o valor será descontado no aluguel ao longo dos meses ou se não haverá reembolso

   
   

3. Fiscalize a execução: Obras malfeitas por profissionais desqualificados contratados pelo inquilino podem gerar prejuízos estruturais ao seu patrimônio, acompanhe o andamento se julgar necessário

   
   

4. Exija o retorno ao estado original se necessário: Se o inquilino fez modificações sem sua autorização escrita, você tem o direito garantido por lei de exigir que ele desfaça tudo e pinte o imóvel na cor original antes de aceitar as chaves de volta

Olhe este post: "Dívida de Aluguel e Fiador: Como Proteger Seus Bens se o Inquilino Parar de Pagar?"

O bom senso e o registro por escrito evitam disputas

As disputas envolvendo benfeitorias em imóveis alugados ocupam milhares de processos no Poder Judiciário brasileiro todos os anos, a grande ironia é que 90% dessas brigas contratuais poderiam ser evitadas com uma simples folha de papel assinada pelas duas partes ou com uma troca clara de mensagens eletrônicas arquivadas

A lei protege o proprietário contra gastos absurdos decididos por terceiros e simultaneamente, protege o inquilino contra prejuízos causados pelo desgaste natural da estrutura do imóvel

O equilíbrio perfeito reside no respeito mútuo ao contrato estabelecido e na aplicação fiel dos conceitos de benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias.

Caso você se encontre em um impasse grave onde uma das partes descumpriu a legislação ou o acordo contratual escrito, o caminho ideal é buscar a consultoria de um advogado especialista em Direito Imobiliário para mediar o conflito, notificar a outra parte extrajudicialmente ou se esgotadas as tentativas amigáveis, ingressar com a ação judicial cabível para proteger os seus direitos financeiros e patrimoniais. Acompanhe nossos outros artigos sobre o ramo imobiliario em nosso site (henriquefiorini.com.br)