Achei Infiltrações e Rachaduras no meu Imóvel Novo: Qual o Prazo Para Reclamar com a Construtora?

A conquista da casa própria ou a entrega das chaves de um apartamento novo é um dos momentos mais marcantes na vida de qualquer pessoa, foram meses ou anos de planejamento, vistorias, pagamentos de parcelas e muita ansiedade

Para muitos compradores esse sonho se transforma em um verdadeiro teste de paciência quando após a mudança, começam a surgir os primeiros problemas: uma mancha de umidade que cresce na parede da sala, azulejos que começam a estufar na cozinha ou pior ainda, rachaduras assustadoras na varanda

Quando esses defeitos aparecem em um imóvel recém-entregue a reação imediata é de indignação e pânico, como um bem tão caro e teoricamente novo pode apresentar falhas dignas de uma construção antiga? O passo seguinte é tentar resolver a situação com a construtora, mas é exatamente aí que o consumidor esbarra em um emaranhado de termos técnicos, contratos confusos e prazos que parecem correr contra ele

Se você está passando por isso saiba que a lei brasileira protege o consumidor, mas exige dele atenção e rapidez !! Nesta publicação feita por empresários do ramo imobiliário acompanhada da legislação, vamos explicar de forma simples e direta, quais são os seus direitos e a diferença entre os tipos de defeitos e, o mais importante quais são os prazos reais que você tem para exigir que a construtora conserte o seu imóvel antes que seja tarde demais.

O Ponto de Partida: O que a Lei diz sobre Imóvel Novo?

Para começar você precisa entender que a compra de um imóvel na planta ou recém-construído diretamente da construtora não é um negócio comum entre duas pessoas físicas. Trata-se de uma relação de consumo, isso significa que você o comprador, é a parte vulnerável e a construtora é a fornecedora do produto (o imóvel)

Por conta disso o seu caso é protegido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) e de forma complementar, pelo Código Civil. Ambas as leis deixam claro que a construtora tem a obrigação de entregar um produto seguro, funcional e com a qualidade prometida no memorial descritivo da obra. Se o imóvel apresentar falhas a responsabilidade de reparar o dano é em regra da empresa que o construiu

No entanto o maior erro do consumidor leigo é achar que tem "todo o tempo do mundo" para reclamar, no Direito Imobiliário os prazos são curtos e divididos de acordo com a natureza do problema. Se você perder a data limite perderá o direito de exigir o conserto de graça.

Nem todo defeito é igual ! A diferença entre Vício Aparente e Vício Oculto

Antes de falarmos de prazos precisamos separar os problemas em duas gavetas diferentes. A lei trata os defeitos visíveis de forma totalmente distinta daqueles que aparecem de surpresa meses depois

1. Vício Aparente

Como o próprio nome diz é aquele defeito fácil de notar, que salta aos olhos logo de cara ou que pode ser percebido com uma simples vistoria no momento em que você recebe as chaves

• Exemplos: Um vidro da janela trincado, uma tomada quebrada, uma porta arranhada, um piso de cerâmica visivelmente lascado, ou a pintura descascando em um canto.

  
  

2. Vício Oculto

Este é o verdadeiro vilão dos imóveis novos, o vício oculto é aquele defeito de construção que ninguém consegue ver na entrega das chaves pois ele está escondido nas entranhas da obra (na estrutura, nos canos, sob o piso). Ele só se manifesta com o passar do tempo ou com o uso contínuo do imóvel

• Exemplos: Uma infiltração que só aparece na primeira temporada de chuvas fortes, um cano interno que começa a vazar lentamente por trás da parede, fiação elétrica mal dimensionada que faz os disjuntores caírem constantemente, ou rachaduras que surgem devido à acomodação errada do terreno.

  
  

Os Prazos Legais: Quanto tempo você tem para reclamar?

Agora que você sabe identificar o tipo de problema vamos aos prazos, aqui preste muita atenção, pois o jogo dos prazos confunde até mesmo alguns profissionais de fora da área imobiliária

O Prazo para Vícios Aparentes (O Relógio corre rápido)

Se o defeito é visível e fácil de constatar o Código de Defesa do Consumidor estipula um prazo de 90 dias para você reclamar formalmente

• Quando começa a contar? A contagem começa a partir da entrega efetiva do imóvel (o momento em que você recebe as chaves e toma posse do bem)

  
  

• Dica prática: É por isso que a vistoria de entrega de chaves é um ato sagrado. Se você notar que o piso está quebrado durante a vistoria, recuse-se a aceitar aquela parte ou faça a construtora assinar um termo se comprometendo a consertar o item específico dentro do prazo

  
  

O Prazo para Vícios Ocultos (O prazo começa quando o problema aparece)

Se o defeito estava escondido (como a infiltração ou a rachadura que dá título a este artigo), o prazo também é de 90 dias de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, há uma enorme vantagem aqui:

• Quando começa a contar? A contagem só tem início no momento em que o defeito fica evidente para você

  
  

• Exemplo prático: Se você pegou as chaves em janeiro, mas a infiltração só brotou na parede no mês de novembro (na época das chuvas), os seus 90 dias para reclamar começam a contar no dia em que a mancha de umidade apareceu na parede, e não em janeiro.

  
  

O Prazo de Garantia de 5 anos pela Solidez e Segurança da Obra

Você provavelmente já ouviu falar que "prédio novo tem 5 anos de garantia" Isso é verdade, mas com algumas letras miúdas importantes

O artigo 618 do Código Civil determina que nos contratos de construções de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro (a construtora) responderá durante o prazo irredutível de 5 anos pela solidez e segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais quanto do solo

O que entra nessa garantia de 5 anos?

Não ache que se uma maçaneta quebrar no quarto ano a construtora vai trocar de graça. Os 5 anos servem para defeitos graves, estruturais, que coloquem em risco a habitabilidade, a segurança ou a própria estrutura física do imóvel

• Infiltrações generalizadas que causem mofo estrutural ou comprometam a laje.

• Rachaduras e fissuras estruturais nas vigas, colunas, tetos ou paredes de sustentação.

• Desabamentos parciais, queda de rebocos pesados da fachada ou estufamento massivo de revestimentos que possam ferir os moradores.

  
  

O "Pulo do Gato": Prazo de Garantia vs. Prazo para Entrar com Ação

Aqui está o maior ponto de confusão jurídica para o público leigo imagine que uma rachadura grave surgiu na sua parede no 4º ano após a entrega das chaves, o problema aconteceu dentro do prazo de garantia de 5 anos, certo? Certo

A partir do momento em que essa rachadura apareceu se a construtora se recusar a consertar, quanto tempo você tem para ir à Justiça cobrar os seus direitos?

De acordo com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), se o problema compromete a segurança ou a solidez da obra e foi descoberto dentro dos 5 anos de garantia, o consumidor tem o prazo de 10 anos (prazo prescricional geral para descumprimento de contrato) para processar a construtora e exigir a reparação dos danos

Para evitar discussões e dores de cabeça o ideal é notificar a empresa e tomar as providências jurídicas imediatamente após a descoberta do defeito !

Outro post que você pode conferir sobre contratos de compra e venda de imóveis ! Fique bem informado e saiba sobre seus direitos. (Clique Aqui)

Passo a Passo Prático: O que fazer ao notar a Infiltração ou Rachadura?

Se você acabou de olhar para a parede do seu imóvel novo e viu uma rachadura ou mancha de infiltração, siga este roteiro exato para proteger os seus direitos (Lembrando que o auxilio de um profissional pode ajudar de maneira mais estruturada):

Passo 1: Registre TUDO imediatamente

Não limpe o mofo não pinte por cima e não tente remendar a rachadura por conta própria. Tire fotos em alta resolução de vários ângulos, faça vídeos mostrando a extensão do problema e, se possível coloque um objeto do lado (como uma régua ou uma moeda) para dar a dimensão real do tamanho da rachadura. Se for uma infiltração filme o momento da chuva mostrando a água brotando ou escorrendo

Passo 2: Faça uma Notificação Formal (Por escrito!)

Esqueça conversas informais pelo WhatsApp de funcionários da obra ou ligações telefônicas sem gravação. Para o Direito o que não está registrado não existe !

• Envie um e-mail oficial para o SAC da construtora ou abra um chamado no portal do cliente da empresa.

  
  

• Se a empresa for de difícil acesso, envie uma Notificação Extrajudicial pelos Correios com Aviso de Recebimento (AR) ou via Cartório de Títulos e Documentos.

  
  

• No texto, descreva o problema, anexe as fotos e dê um prazo razoável (geralmente 30 dias) para que eles enviem um engenheiro ou técnico para vistoriar o local e apresentar uma solução.

  
  

Passo 3: O papel do Condomínio

Se o seu imóvel for um apartamento verifique se o problema está acontecendo apenas na sua unidade ou se está afetando os vizinhos e as áreas comuns (como corredores, garagens e fachadas). Se for um problema geral do prédio, avise o síndico imediatamente

Nestes casos a responsabilidade de cobrar a construtora em relação às áreas comuns é do próprio condomínio, representado pelo síndico.

E se a Construtora sumir, der desculpas ou disser que o prazo acabou?

É muito comum que as construtoras tentem se esquivar da responsabilidade usando desculpas clássicas, vamos desarmar as principais delas:

• Desculpa 1: "Isso é falta de manutenção do proprietário"

  A construtora tentará alegar que você não limpou as calhas, mudou os pisos ou não fez a manutenção prevista no manual do proprietário. Se o defeito for de fato estrutural ou de má execução da obra (erro de engenharia), essa desculpa cai por terra, um perito técnico poderá provar a verdadeira causa

  
  

• Desculpa 2: "O prazo do nosso manual para esse item era de apenas 1 ano"

  Muitas empresas criam manuais estipulando prazos mínimos de garantia para encanamentos, texturas e fiações. Lembre-se: o manual da construtora não pode ser superior à lei, se o defeito for um vício oculto decorrente de má-fé ou erro crasso de execução os prazos de proteção do consumidor prevalecem

  
  

• Desculpa 3: Ignorar o cliente até o prazo passar

  Se você enviou um e-mail e a construtora está "enrolando" para dar uma resposta, saiba que a sua reclamação por escrito rompe/suspende o prazo de 90 dias do Código de Defesa do Consumidor, o prazo só volta a correr quando a empresa te der uma resposta negativa definitiva por escrito, eles não conseguem te vencer pelo cansaço se você documentar a reclamação.

  
  

Se a empresa se recusar a fazer o reparo, fizer um serviço "porco" que não resolva o problema em definitivo ou simplesmente ignorar os seus chamados, você precisará buscar o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário. Pela via judicial você poderá exigir:

1. Obrigação de Fazer: O juiz determina, sob pena de multa diária pesada, que a construtora faça a reforma necessária de forma correta

   
   

2. Indenização por Danos Materiais: Caso você tenha pago do próprio bolso o conserto de urgência (o que é permitido se houver risco iminente), a construtora será condenada a te reembolsar cada centavo gasto, desde que você tenha guardado todas as notas fiscais e laudos

   
   

3. Indenização por Danos Morais: Viver em um imóvel mofado, com risco de desabamento, convivendo com poeira de reformas intermináveis e quebra-quebra por erro da empresa gera um abalo psicológico que ultrapassa o mero aborrecimento do cotidiano, sendo passível de compensação financeira financeira

   
   

Tabela Resumo dos Prazos

Para fixar bem e não restar dúvidas, salve este resumo com você se necessário:

Tipo de Defeito	Exemplo Prático	Prazo para Reclamar	Quando começa a contar?	Lei Base
Vício Aparente	Vidro riscado, cerâmica lascada, pintura manchada.	90 dias	Da data de entrega das chaves.	Art. 26, II do CDC
Vício Oculto Comum	Cano interno furado, fiação que desarma, infiltração pontual.	90 dias	Do dia em que o defeito ficou visível.	Art. 26, § 3º do CDC
Defeito de Solidez/Segurança	Rachaduras estruturais, infiltração grave que afeta a estrutura.	5 anos (Garantia) / 10 anos para processar se descoberto na garantia.	Da entrega da obra (Garantia) ou da descoberta do dano (Processo).	Art. 618 do CC / Jurisprudência do STJ

Lembrando não espere o problema piorar !

O surgimento de rachaduras ou infiltrações em um imóvel recém-adquirido gera uma dor de cabeça imensa, mas agir rápido e com as ferramentas certas faz toda a diferença entre ter o prejuízo resolvido pela construtora ou ter que arcar com reformas caríssimas do próprio bolso

A principal recomendação é nunca confiar em promessas verbais de engenheiros de obra ou corretores. Documente cada rachadura, envie notificações formais por e-mail ou canais oficiais e guarde todos os comprovantes de recebimento

Se a construtora apresentar resistência ou tentar se esquivar usando prazos inventados em manuais internos, proteja o seu patrimônio acionando o suporte jurídico adequado para fazer valer o que as leis brasileiras garantem a você