Distrato Imobiliário: Como Cancelar a Compra do Imóvel na Planta e Recuperar Seu Dinheiro

Assim que você acaba de comprar um apartamento na planta, empolgado com o sonho da casa própria, pagando as parcelas religiosamente por dois anos. Quando de repente uma mudança inesperada na vida, uma perda de emprego, uma separação, uma oportunidade em outra cidade, faz com que continuar com aquela compra deixe de fazer sentido

A primeira reação de quem está nessa situação costuma ser o medo: será que vou perder tudo o que já paguei? A construtora pode simplesmente ficar com meu dinheiro? Existe alguma forma de sair desse contrato sem um prejuízo devastador?

A boa notícia é que existe sim um caminho legal e relativamente bem definido para isso, chamado de distrato imobiliário, regulado por uma lei específica que trouxe muito mais clareza sobre os direitos de quem precisa cancelar a compra

Se você está considerando desistir da compra de um imóvel na planta, ou já está enfrentando dificuldade para reaver valores pagos, nossa equipe da Henrique & Fiorini preparou este conteúdo explicando exatamente como funciona o distrato, quanto você tem direito a receber de volta e como agir da forma mais estratégica possível.

A Resposta Direta: Posso Cancelar e Receber Meu Dinheiro de Volta?

Sim, na grande maioria dos casos você pode cancelar a compra e tem direito à devolução de parte relevante do que já pagou. A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2019) trouxe regras claras e específicas sobre esse processo, encerrando anos de insegurança jurídica em que cada construtora aplicava critérios completamente diferentes, muitas vezes retendo valores desproporcionais do comprador que desistia do negócio

O ponto mais importante que você precisa entender desde já: você não perde automaticamente todo o valor pago, mesmo tendo sido você quem decidiu desistir da compra. A lei estabelece percentuais máximos de retenção pela construtora, protegendo o comprador contra penalidades abusivas.

O Que é o Distrato Imobiliário ?

Distrato é o instrumento jurídico que formaliza o desfazimento de um contrato de compra e venda de imóvel, geralmente na planta ou em construção, antes da entrega das chaves

Ele pode ocorrer por iniciativa do comprador (que decide não continuar com a compra) ou, em situações mais raras, por iniciativa da construtora (quando o comprador está inadimplente e a empresa decide rescindir o contrato)

Antes da Lei do Distrato entrar em vigor, em 2019, a situação era bastante confusa: cada incorporadora aplicava seus próprios critérios de retenção, muitas vezes descontando 50%, 70% ou até valores ainda maiores do total pago pelo comprador, o que gerava enorme volume de disputas judiciais

A nova lei trouxe parâmetros objetivos, embora ainda existam pontos de discussão relevantes na aplicação prática.

Quanto a Construtora Pode Reter: Os Percentuais da Lei

Aqui está o núcleo prático mais importante deste conteúdo, a Lei do Distrato estabelece percentuais diferentes de retenção dependendo do regime do empreendimento:

• Empreendimentos Fora do Patrimônio de Afetação

Para empreendimentos que não adotaram o regime de patrimônio de afetação (mecanismo que separa contabilmente os recursos daquele empreendimento específico dos demais negócios da construtora), a lei permite retenção de até 25% do valor total pago pelo comprador, a título de multa e despesas administrativas de comercialização.

• Empreendimentos Sob Patrimônio de Afetação

Quando o empreendimento está sob o regime de patrimônio de afetação (mais comum atualmente, já que oferece mais segurança jurídica também para a própria construtora), a retenção permitida sobe para até 50% do valor pago, uma diferença significativa que costuma pegar compradores desavisados de surpresa.

• Por Que Existe Essa Diferença

O patrimônio de afetação existe justamente para proteger a continuidade da obra em caso de problemas financeiros da construtora, isolando os recursos daquele empreendimento específico

A retenção maior nesse regime se justifica, em tese, pela necessidade de preservar o caixa do empreendimento para garantir a entrega da obra aos demais compradores que permanecem no negócio.

Tabela Comparativa: Regras do Distrato

Aspecto	Fora do Patrimônio de Afetação	Sob Patrimônio de Afetação
Percentual máximo de retenção	Até 25% do valor pago	Até 50% do valor pago
Prazo de devolução dos valores	Até 180 dias após o distrato (ou entrega das chaves, dependendo da negociação)	Até 30 dias após a entrega das chaves ao novo comprador, ou 180 dias em determinadas hipóteses
Taxas de corretagem já pagas	Em regra, não são devolvidas se o serviço já foi prestado	Em regra, não são devolvidas se o serviço já foi prestado
Aplicação em caso de atraso da obra pela construtora	Regras diferentes, mais favoráveis ao comprador	Regras diferentes, mais favoráveis ao comprador

Confira também: "Comprei Apartamento na Planta e a Construtora Faliu ou Atrasou a Obra: Como Recuperar o Dinheiro?"

Quando o Comprador Tem Direito à Devolução Integral

Existe uma situação em que as regras de retenção não se aplicam da mesma forma: quando a desistência do comprador decorre de descumprimento contratual por parte da construtora, e não de simples arrependimento ou mudança de planos pessoais

• Atraso Significativo na Entrega da Obra

  
  

Se a construtora atrasa a entrega do imóvel além do prazo contratual, considerando inclusive a tolerância padrão de 180 dias geralmente prevista em contrato, o comprador pode ter direito a rescindir o contrato sem qualquer penalidade, com devolução integral e corrigida dos valores pagos, além de eventual indenização por danos causados pelo atraso.

• Alteração Substancial do Projeto Sem Autorização

  
  

Mudanças relevantes no projeto original (metragem significativamente menor do que o contratado, alteração de especificações essenciais, descumprimento do memorial descritivo) também podem justificar a rescisão sem ônus para o comprador, já que o produto entregue não corresponde ao que foi vendido originalmente.

• Vícios de Construção Graves

Problemas estruturais sérios identificados antes ou logo após a entrega também podem fundamentar rescisão contratual sem as penalidades padrão de distrato, dependendo da gravidade e da resposta da construtora diante da reclamação.

Veja também nosso conteúdo: "Achei Infiltrações e Rachaduras no meu Imóvel Novo: Qual o Prazo Para Reclamar com a Construtora?"

Na Prática: Como a Analise do Contrato Evitou um Prejuízo de R$ 60 Mil

Fernanda comprou um apartamento na planta, com empreendimento registrado sob regime de patrimônio de afetação, e após 18 meses de pagamento das parcelas, precisa se mudar para outro estado por motivo profissional, decidindo desistir da compra

Ela já havia pago R$ 120.000,00 ao longo desse período. Como o empreendimento está sob patrimônio de afetação, a construtora tem direito a reter até 50% desse valor, ou seja, até R$ 60.000,00, a título de multa e despesas administrativas

Fernanda busca orientação jurídica antes de formalizar o distrato, para verificar se a construtora está aplicando corretamente o percentual (evitando cobranças acima do limite legal) e para negociar o prazo de devolução do saldo remanescente

Resultado: com o acompanhamento adequado, Fernanda formaliza o distrato com a retenção máxima de 50% respeitada rigorosamente conforme a lei, evitando descontos abusivos adicionais que a construtora inicialmente tentou aplicar, como taxas extras não previstas em contrato, e recebe o saldo devido dentro do prazo legal após a revenda da unidade

Se Fernanda tivesse simplesmente aceitado a primeira proposta apresentada pela construtora, sem qualquer verificação prévia, é possível que tivesse recebido um valor bem inferior ao que legalmente lhe era devido, já que muitas construtoras, na prática, apresentam propostas iniciais mais desfavoráveis ao comprador, na expectativa de que ele desconheça os limites exatos estabelecidos pela legislação.

Se a obra atrasou além do prazo de tolerância de 180 dias, a regra do distrato muda: você não precisa aceitar nenhuma multa e tem o direito de receber 100% do seu dinheiro de volta, corrigido e em parcela única.

Passo a Passo Para Formalizar um Distrato

O processo de cancelamento não precisa ser um pesadelo, mas requer atenção a cada detalhe contratual. Confira abaixo o passo a passo prático que você ou sua assessoria jurídica devem seguir desde a primeira leitura do contrato até o efetivo recebimento do seu dinheiro:

1. Releia o Contrato de Compra e Venda com Atenção

Verifique especificamente as cláusulas sobre rescisão, distrato, percentual de retenção previsto e prazo de devolução, já que alguns contratos detalham condições específicas além do mínimo estabelecido em lei.

2. Verifique o Regime do Empreendimento

Identifique se o empreendimento está ou não sob patrimônio de afetação, informação que geralmente consta no próprio contrato ou pode ser verificada junto ao Cartório de Registro de Imóveis, já que isso determina diretamente qual percentual máximo de retenção se aplica ao seu caso.

3. Calcule o Valor Total Já Pago

Reúna todos os comprovantes de pagamento realizados até o momento, incluindo entrada, parcelas mensais e eventuais valores adicionais, para ter clareza exata sobre a base de cálculo da retenção permitida.

4. Formalize o Pedido de Distrato por Escrito

Notifique formalmente a construtora sobre sua intenção de rescindir o contrato, preferencialmente com auxílio jurídico para garantir que a comunicação proteja adequadamente seus interesses e crie o marco temporal correto para contagem dos prazos legais de devolução.

5. Negocie ou Conteste Cobranças Acima do Limite Legal

Se a construtora apresentar uma proposta de devolução com retenção superior aos percentuais legais, ou incluir taxas e descontos não previstos expressamente em contrato ou lei, é fundamental contestar formalmente antes de assinar qualquer termo de distrato definitivo.

6. Acompanhe o Prazo de Devolução

Uma vez formalizado o distrato, monitore o cumprimento do prazo legal de devolução dos valores, buscando orientação jurídica caso a construtora não cumpra o prazo estabelecido.

Olha esse conteúdo nosso também: "Contrato de Compra e Venda de Imóvel: O Que Deve Ser Analisado Antes de Assinar?"

O Risco de Simplesmente Parar de Pagar Sem Formalizar Nada

Um erro extremamente comum, e que costuma sair muito mais caro do que o distrato formal, é o comprador simplesmente parar de pagar as parcelas sem comunicar nada à construtora, na expectativa de que isso "resolva sozinho" a situação

• Por Que Essa Estratégia é Perigosa ?

Ao interromper os pagamentos sem formalizar o distrato, o comprador se torna inadimplente perante o contrato, o que abre caminho para a construtora cobrar juros, multa contratual por atraso e, eventualmente, promover a própria rescisão unilateral do contrato por inadimplemento, muitas vezes em condições bem menos favoráveis ao comprador do que se ele tivesse formalizado o distrato voluntariamente logo no início da dificuldade

Além disso, a inadimplência gera risco de negativação do nome do comprador nos órgãos de proteção ao crédito, e pode resultar em cobrança judicial adicional, incluindo custas processuais e honorários advocatícios, elevando ainda mais o prejuízo financeiro final em comparação com uma negociação de distrato feita de forma organizada e no momento correto.

• O Caminho Correto Diante de Dificuldade Financeira

Assim que perceber que não conseguirá manter os pagamentos, o ideal é comunicar a construtora o quanto antes, formalizando a intenção de distrato ou buscando alternativas de renegociação, como redução temporária de parcelas ou transferência do contrato para terceiros através da cessão de direitos, sempre com orientação jurídica para garantir que a solução escolhida seja realmente a mais vantajosa para sua situação específica.

E a Comissão de Corretagem Já Paga?

Uma dúvida muito comum é sobre o valor pago de comissão de corretagem no momento da compra. Em regra, esse valor não é devolvido no momento do distrato, já que se refere a um serviço (a intermediação da venda) que já foi efetivamente prestado no momento da assinatura do contrato original, independentemente do desfecho posterior do negócio

Essa é uma das poucas exceções que costuma gerar mais frustração para compradores que desistem da compra, mas que é amplamente respaldada pela jurisprudência, já que a corretagem remunera um serviço já concluído, distinto da própria compra do imóvel em si.

Perguntas Frequentes Sobre Distrato Imobiliário

Para ajudar você a tomar a melhor decisão sem cair em armadilhas, reunimos as respostas para as dúvidas mais comuns de quem precisa cancelar a compra do imóvel na planta. Confira os pontos principais sobre prazos, retenções e negociação com a construtora.

Existe algum limite de tempo após a assinatura do contrato para eu poder desistir?

A Lei do Distrato não estabelece um prazo específico de carência para exercer o direito de desistência unilateral com as regras de retenção padrão, mas vale destacar que, em compras realizadas fora do estabelecimento comercial (como em estandes de vendas fora da sede da construtora)

pode se aplicar o direito de arrependimento de 7 dias previsto no Código de Defesa do Consumidor, com devolução integral, sem qualquer retenção, se exercido dentro desse prazo inicial.

A construtora pode se recusar a aceitar o distrato?

Não, a legislação garante o direito do comprador à resilição do contrato, mesmo sem motivo específico, sendo a discussão limitada essencialmente aos percentuais de retenção e prazos de devolução, não à possibilidade do distrato em si, que é assegurada por lei.

Financiamento bancário já contratado interfere no processo de distrato?

Sim, interfere diretamente, já que qualquer distrato de um imóvel financiado precisa considerar também a quitação ou transferência do saldo devedor junto à instituição financeira, exigindo coordenação entre construtora, comprador e banco para formalizar corretamente toda a operação.

Posso vender meus direitos sobre o imóvel para outra pessoa em vez de fazer o distrato?

Em muitos casos sim, através da chamada cessão de direitos, que pode ser uma alternativa mais vantajosa financeiramente do que o distrato tradicional, já que evita a retenção percentual da construtora, desde que o contrato original permita esse tipo de cessão e a construtora seja devidamente notificada e, geralmente, precise anuir formalmente com a transferência.

Vale a pena negociar diretamente com a construtora antes de formalizar o distrato judicialmente?

Sim, na grande maioria dos casos vale muito a pena buscar a via extrajudicial primeiro, já que construtoras costumam preferir resolver a questão administrativamente a arcar com o desgaste e o tempo de um processo judicial, especialmente quando o comprador demonstra conhecimento claro dos seus direitos e dos limites legais de retenção aplicáveis ao caso.

Os valores devolvidos são corrigidos monetariamente?

Sim, em regra os valores devidos ao comprador no distrato devem ser corrigidos monetariamente entre a data de cada pagamento realizado e a data da efetiva devolução, evitando que a construtora se beneficie da desvalorização do dinheiro ao longo do tempo em que os valores ficaram sob sua posse

É importante verificar se essa correção está sendo aplicada corretamente no cálculo apresentado pela construtora antes de aceitar qualquer proposta de devolução.

Simplesmente 'parar de pagar as parcelas' é o pior erro que um comprador pode cometer. Além de gerar juros, multa e risco de negativação no SPC/Serasa, você corre o risco de perder as condições mais favoráveis do distrato legal.

Desistir Não Precisa Significar Perder Tudo

A vida muda, planos se transformam, e às vezes a melhor decisão é realmente desistir de uma compra que não faz mais sentido no momento presente. O medo de perder todo o dinheiro investido não deveria ser motivo para permanecer preso a um contrato que já não serve mais aos seus objetivos de vida

Conhecer exatamente seus direitos, os percentuais legais de retenção e o processo correto de formalização do distrato é o que separa uma negociação justa de um prejuízo desnecessário

Se você está pensando em desistir da compra de um imóvel na planta, ou já está em negociação com a construtora e sente que os valores propostos não respeitam a lei, a Henrique & Fiorini está preparada para te ajudar analisar seu contrato e te ajudar a garantir a devolução justa que você tem direito. Acompanhe nossos outros conteúdos e tome decisões imobiliárias com segurança jurídica! (henriquefiorini.com.br)