Airbnb em Condomínio: A Decisão do STJ e o Que Muda para Quem Aluga por Temporada

Se você tem um imóvel em condomínio e complementa a renda alugando por temporada em plataformas como o Airbnb, ou se você mora em um condomínio incomodado com a rotatividade constante de hóspedes desconhecidos circulando pelos corredores, uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça mudou completamente as regras do jogo, e a repercussão já está sendo sentida em todo o mercado imobiliário brasileiro

Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu, por maioria de votos, que a locação por curta temporada em condomínios de destinação residencial depende de aprovação prévia de dois terços dos condôminos em assembleia, mesmo quando a convenção do condomínio não proíbe expressamente esse tipo de uso. Essa decisão gerou forte reação do mercado, incluindo campanhas de mobilização promovidas pelo próprio Airbnb junto aos seus usuários brasileiros

A equipe da Henrique & Fiorini preparou este conteúdo para explicar exatamente o que a decisão estabelece, o que ainda está em discussão, e o que fazer se você é anfitrião ou está enfrentando esse tipo de conflito no seu condomínio.

A Resposta Direta: O Airbnb Foi Proibido pelo STJ?

Não, e esse é um esclarecimento fundamental que muita gente está entendendo errado. O STJ não proibiu o aluguel por temporada nem baniu o Airbnb do Brasil

O que a decisão estabelece é uma condição: em condomínios com destinação exclusivamente residencial, a exploração recorrente e profissional de locação por curta temporada passa a exigir aprovação específica dos condôminos, através de assembleia com quórum de dois terços, alterando ou esclarecendo a destinação do uso das unidades

Antes dessa decisão, prevalecia o entendimento oposto na maioria dos tribunais: se a convenção do condomínio fosse omissa (não proibisse nem autorizasse expressamente), a atividade era considerada permitida por padrão. O STJ inverteu essa lógica: a omissão da convenção não significa mais autorização automática, e sim que a atividade profissional de curta temporada precisa de aprovação expressa quando o condomínio é de natureza residencial.

O Que Diz Exatamente a Decisão do STJ

O julgamento ocorreu no REsp 2.121.055/MG, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidido pela Segunda Seção por 5 votos a 4, uma votação bastante apertada que já sinaliza o tamanho da divergência sobre o tema mesmo dentro do próprio tribunal

• O Fundamento Central da Decisão

  
  

O entendimento vencedor considera que a exploração econômica reiterada e profissional de uma unidade através de plataformas digitais de hospedagem descaracteriza a finalidade estritamente residencial do imóvel, aproximando-se de uma atividade de hospedagem comercial, o que exige tratamento jurídico diferente de um simples aluguel residencial tradicional, com base nos artigos 1.336, inciso IV, e 1.351 do Código Civil, que tratam da destinação das unidades e da alteração da convenção de condomínio.

• A Diferença Entre Uso Pontual e Exploração Profissional

Um ponto técnico essencial trazido pela decisão é a distinção entre o aluguel esporádico e ocasional (por exemplo, alugar o apartamento algumas vezes ao ano quando o proprietário viaja) e a exploração profissional habitual, caracterizada por alta rotatividade de hóspedes, organização estruturada do serviço (limpeza recorrente, check-in padronizado, gestão profissionalizada) e caráter comercial contínuo, que se aproxima muito mais de uma atividade de hospedagem do que de uma simples locação residencial eventual.

Confira também: "Despejo Comercial por Denúncia Vazia: Como Defender Sua Empresa se o Proprietário Pedir o Imóvel de Volta?"

Tabela Comparativa: Antes e Depois da Decisão do STJ

Situação	Entendimento Anterior	Entendimento Atual (Pós-STJ, Maio de 2026)
Convenção omissa sobre locação por temporada	Atividade considerada permitida	Atividade exige aprovação de 2/3 dos condôminos
Convenção que proíbe expressamente	Proibição válida	Proibição continua válida, sem mudança
Convenção que autoriza expressamente	Atividade permitida	Atividade continua permitida, sem mudança
Aluguel esporádico e pontual (poucas vezes ao ano)	Geralmente tolerado	Tende a continuar tolerado, por não configurar exploração profissional
Imóvel fora de condomínio (casa independente)	Sem restrição condominial	Decisão não se aplica, sem restrição condominial

Ainda Existe uma Discussão Maior em Andamento

Vale um esclarecimento técnico importante: embora a decisão do REsp 2.121.055 já tenha sido proferida e gerado enorme repercussão, o STJ afetou processos adicionais (REsp 2.272.537 e REsp 2.272.536) para o rito dos recursos repetitivos, com o objetivo de fixar uma tese vinculante nacional sobre o tema, suspendendo, nacionalmente, o andamento de processos semelhantes até essa definição final

Isso significa que, embora a orientação atual já sinalize claramente a posição do tribunal, ainda existe a possibilidade de ajustes ou detalhamentos adicionais quando a tese vinculante for formalmente fixada, sendo importante acompanhar esse desdobramento, especialmente para quem depende dessa atividade como fonte relevante de renda.

Veja também nosso conteúdo: "Dívida de Aluguel e Fiador: Como Proteger Seus Bens se o Inquilino Parar de Pagar?"

O Que Fazer se Você é Anfitrião em um Condomínio Residencial

Se você aluga (ou pretende alugar) seu imóvel por temporada em um condomínio de destinação residencial, veja os passos recomendados diante desse novo cenário:

1. Verifique a Convenção do Seu Condomínio

Releia atentamente a convenção condominial, identificando se ela já trata expressamente sobre locação por temporada, proibindo ou autorizando, já que isso determina diretamente sua situação atual.

2. Avalie se Sua Atividade se Caracteriza como Exploração Profissional

Considere a frequência real de locação, o nível de rotatividade de hóspedes, e se existe estrutura organizada de prestação de serviço (limpeza recorrente, gestão terceirizada), já que isso influencia diretamente a análise sobre se sua atividade se enquadra como exploração profissional.

3. Busque a Aprovação Formal em Assembleia

Se a convenção for omissa e sua atividade se caracteriza como exploração recorrente, o caminho mais seguro agora é buscar formalmente a aprovação da alteração de destinação das unidades em assembleia, reunindo o quórum de dois terços exigido pela decisão.

4. Considere se Organizar Coletivamente com Outros Anfitriões do Mesmo Condomínio

Se você não é o único proprietário que utiliza a unidade para locação por temporada, organizar-se com outros anfitriões do mesmo condomínio pode facilitar a articulação necessária para conseguir o quórum de aprovação em assembleia.

5. Monitore o Desdobramento da Tese Vinculante

Acompanhe o andamento do julgamento dos recursos repetitivos, já que a definição final da tese pode trazer esclarecimentos adicionais relevantes para a sua situação específica.

E Se Você é Condômino Incomodado com o Airbnb no Seu Prédio?

A decisão também fortalece consideravelmente a posição de condôminos que se sentem incomodados com a rotatividade constante de hóspedes, ruído, uso indevido de áreas comuns e questões de segurança associadas à locação por temporada não autorizada

• O Caminho Para Contestar Formalmente

  
  

Se a locação por temporada está ocorrendo no seu condomínio sem a aprovação de dois terços exigida pela decisão do STJ, é possível levar a questão formalmente à assembleia condominial, solicitando ao síndico que a matéria seja pautada e discutida, e, se necessário, buscar a via judicial para fazer valer a decisão em casos de descumprimento reiterado por parte de proprietários que insistem em manter a atividade sem a devida autorização.

• A Importância de Documentar os Problemas Concretos

  
  

Reclamações formais junto ao síndico, registros de ocorrências relacionadas a barulho ou uso indevido de áreas comuns, e atas de assembleia que discutam o tema fortalecem consideravelmente a posição do condomínio em uma eventual disputa judicial sobre o assunto.

O Impacto Financeiro Para Quem Depende Dessa Renda

Vale um destaque específico para uma preocupação legítima: muitos pequenos investidores e famílias passaram a depender da renda gerada por locações de curta temporada como complemento significativo do orçamento familiar, especialmente após terem adquirido o imóvel justamente com esse propósito de rentabilização

• O Investimento Feito com Base na Expectativa Anterior

  
  

Proprietários que compraram unidades especificamente para operar como locação de temporada, em um cenário jurídico onde a omissão da convenção era interpretada como autorização, agora se veem diante da necessidade de buscar aprovação formal que talvez não consigam obter, dependendo da composição e do perfil dos demais condôminos daquele empreendimento específico

• Isso Pode Gerar Direito a Alguma Compensação?

  
  

Essa é uma discussão jurídica ainda em construção, sem resposta pacificada. Em tese, mudanças jurisprudenciais que alteram significativamente a viabilidade econômica de um investimento já realizado geram debate sobre eventual quebra de expectativa legítima

Mas isso não se confunde com uma garantia automática de indenização, já que a interpretação sobre destinação de unidades condominiais sempre esteve sujeita à evolução da jurisprudência e à autonomia deliberativa dos próprios condôminos, através da convenção e das assembleias.

• A Importância de uma Estratégia Diversificada

  
  

Diante dessa incerteza, investidores que dependem de locação por temporada como fonte relevante de renda devem considerar estratégias que reduzam a dependência exclusiva desse modelo em condomínios de perfil predominantemente residencial e conservador, avaliando alternativas como a aquisição de unidades em empreendimentos já estruturados especificamente para uso misto ou hoteleiro, onde esse tipo de conflito tende a ser consideravelmente menor.

Empreendimentos de Uso Misto: Uma Alternativa Mais Segura

Diante de todo esse cenário de instabilidade jurídica em condomínios puramente residenciais, cresce a relevância de empreendimentos já projetados e registrados com finalidade mista ou explicitamente voltada à hospedagem, os chamados apart-hotels ou condo-hotéis

• Por Que Esses Empreendimentos Sofrem Menos com a Decisão

  
  

Nesses casos, a própria destinação registrada da unidade já contempla, desde a origem do empreendimento, o uso para locação de curta temporada, o que significa que a lógica trazida pela decisão do STJ (relacionada à descaracterização da finalidade residencial) simplesmente não se aplica da mesma forma, já que não existe, nesses casos, qualquer conflito entre a atividade exercida e a destinação originalmente registrada da unidade.

• O Que Considerar ao Avaliar um Novo Investimento

  
  

Investidores que ainda estão avaliando a compra de um imóvel especificamente para locação por temporada devem, a partir de agora, verificar com atenção redobrada a destinação registrada do empreendimento antes da aquisição, evitando surpresas jurídicas futuras semelhantes às que atingiram proprietários de unidades em condomínios estritamente residenciais.

Olha esse conteúdo nosso também: "Contrato Build to Suit: Sobre a Locação Sob Medida para Empresas e Investidores Imobiliários", que também trata de estruturas contratuais específicas para maximizar segurança jurídica em investimentos imobiliários direcionados a uma finalidade específica.

Na Prática: Como Marcelo Salvou seu Investimento no Airbnb Após a Decisão do STJ

Marcelo é proprietário de um apartamento em um condomínio residencial de São Paulo e utiliza a unidade para locação por temporada através do Airbnb há três anos, com rotatividade de hóspedes praticamente semanal e serviço terceirizado de limpeza e check-in

A convenção do condomínio nunca tratou expressamente sobre esse tipo de locação. Após a decisão do STJ, um grupo de condôminos formaliza a questão em assembleia, argumentando que a atividade de Marcelo se caracteriza claramente como exploração profissional e comercial, exigindo, portanto, aprovação específica que nunca foi obtida

Diante do novo cenário jurisprudencial, Marcelo busca orientação jurídica e decide agir preventivamente, apresentando formalmente o pedido de aprovação em assembleia, reunindo o apoio de outros dois proprietários do mesmo prédio que também praticam locação por temporada

Resultado: com articulação prévia e apresentação de argumentos sobre os benefícios econômicos da atividade para o condomínio (como a valorização do empreendimento e receita adicional através de eventuais taxas específicas negociadas), Marcelo consegue reunir o quórum de dois terços necessário, regularizando formalmente sua atividade e evitando qualquer risco futuro de contestação judicial sobre a legalidade do seu uso da unidade.

Destaque: A omissão da convenção não é mais sinal verde. A segurança do seu investimento agora depende de articulação prévia e quórum qualificado.

Perguntas Frequentes Sobre Airbnb e Condomínio Após a Decisão do STJ

A decisão vale para contratos de locação por temporada já em andamento?

A decisão gera efeitos a partir do novo entendimento jurisprudencial, mas contratos de hospedagem já em andamento com hóspedes específicos não são automaticamente invalidados

A questão relevante é a regularização da atividade do proprietário perante o condomínio de forma geral e contínua, não o cancelamento abrupto de reservas já confirmadas.

O que caracteriza exatamente a diferença entre aluguel residencial tradicional e locação por temporada para fins dessa decisão?

O critério central trazido pela decisão é o caráter de habitualidade, rotatividade e organização comercial da atividade. Um aluguel residencial tradicional, com contrato de locação de longo prazo e um único inquilino fixo, não se enquadra na mesma lógica da locação por temporada com alta rotatividade de hóspedes.

Casas e sobrados fora de condomínio são afetados por essa decisão?

Não, a decisão trata especificamente da relação entre unidades autônomas e a convenção de condomínios edilícios, não se aplicando a imóveis independentes, como casas isoladas que não integram um condomínio horizontal ou vertical sujeito a essas regras específicas.

Se a assembleia aprovar a locação por temporada, o condomínio pode cobrar alguma taxa adicional dos anfitriões?

Em muitos casos sim, é comum que, ao aprovar formalmente esse tipo de atividade, o condomínio também estabeleça regras complementares, como taxas específicas de uso de áreas comuns ou fundo de reserva adicional, justamente para compensar o desgaste extra gerado pela maior rotatividade de pessoas circulando pelo empreendimento.

O que acontece se o condomínio aprovar, mas depois um novo grupo de condôminos quiser revogar essa autorização?

A revogação de uma autorização já concedida também exigiria, em tese, novo processo deliberativo em assembleia, com quórum específico, não podendo ser simplesmente imposta de forma unilateral por parte de condôminos isolados, sendo necessária nova votação formal para alterar o que já foi deliberado anteriormente.

Síndicos podem ser responsabilizados por não fiscalizar locações de temporada irregulares no condomínio?

Em tese, sim, dependendo das circunstâncias. O síndico tem o dever legal de zelar pelo cumprimento da convenção e das deliberações da assembleia, o que inclui adotar providências diante de atividades exercidas em desacordo com a destinação aprovada pelos condôminos

Podendo ser questionado por omissão caso tenha conhecimento da irregularidade e não tome nenhuma medida, embora a responsabilização efetiva dependa da análise das circunstâncias específicas de cada caso e da comprovação de negligência na condução da gestão condominial.

Um Tema em Plena Transformação Jurídica

A locação por temporada através de plataformas digitais é um fenômeno relativamente recente que a legislação condominial tradicional não previa originalmente, e é justamente por isso que os tribunais brasileiros estão, ano após ano, construindo o entendimento sobre como equilibrar o direito de propriedade dos anfitriões com o direito à tranquilidade e à destinação residencial esperada pelos demais condôminos

Se você é proprietário e utiliza (ou pretende utilizar) seu imóvel para locação por temporada, ou se você é condômino enfrentando problemas relacionados a essa atividade no seu prédio, entender exatamente onde está o novo equilíbrio jurídico é essencial para agir de forma segura e evitar conflitos desnecessários

A Henrique & Fiorini está preparada para orientar tanto anfitriões quanto condomínios sobre a melhor forma de se posicionar diante desse novo cenário jurisprudencial

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